Es scheint als würden sämtliche Geschehnisse in der Weltpolitik sowie an den Finanzmärkten gänzlich an den Immobilienmärkten abperlen. Rekordmeldungen in puncto erzielbare Kaufpreise am Häuser- und Eigentumswohnungsmarkt, kontinuierlich steigende Mieten sowie Erfolgsmeldungen über abgeschlossene Immobiliendeals im Investmentsegment beherrschten die Medienlandschaften der letzten Jahre. Nicht einmal eine globale Gesundheitskrise – bedingt durch die Covid-Pandemie – konnte diesen „Erfolgslauf“ stoppen. Vielmehr wurde dieser Trend aufgrund des Wunsches nach größerem und zugleich lebenswerterem Wohnraum zusätzlich verstärkt. Auch ein zu Beginn der Corona-Krise stattgefundener Einbruch an den Finanzmärkten trug das Seinige dazu bei, die Immobilienwirtschaft aufgrund der so gerne und oft verwendeten Termini „sicherer Hafen“ oder „Betongold“ in neue Rekordhöhen zu versetzen.

Um den Erfolgslauf der Immobilienwirtschaft in den letzten Jahren etwas besser analysieren und in weiterer Folge veranschaulichen zu können, hilft es mitunter einen Exkurs zu den Grundlagen der Betriebswirtschaftslehre zu machen und einen kurzen Einblick in die Bereiche Konjunktur/Wirtschaftszyklen zu geben.

Der Begriff Konjunkturzyklus, auch bekannt als Wirtschaftszyklus, bezieht sich auf die Schwankungen der Wirtschaft zwischen Phasen der Expansion (Wachstum) und Kontraktion (Abschwung, Rezession) und kann typischerweise durch vier Phasen gekennzeichnet werden:

• Expansion (Aufschwung) – schnelles Wirtschaftswachstum, niedrige Zinssätze, steigende Produktion, höherer Inflationsdruck
• Hochkonjunktur – Der Zeitpunkt, wenn das Wachstum seine maximale Rate erreicht hat. Die Spitze des Wachstums führt in der Regel zu Ungleichheiten in der Wirtschaft, welche korrigiert werden müssen.
• Kontraktion (Abschwung) – Eine Korrektur erfolgt durch die eine Phase der Kontraktion, in der sich das Wachstum verlangsamt, die Beschäftigung sinkt und die Preise stagnieren.
• Konjunkturtief – Diese Phase gilt als erreicht, wenn die Wirtschaft einen Tiefpunkt erreicht hat und das Wachstum sich zu erholen beginnt.

Von den 1950er-Jahren bis heute dauerten die Konjunkturzyklen im Durchschnitt etwa fünfeinhalb Jahre. Die Länge der Zyklen variiert mitunter jedoch stark und reicht von nur 18 Monaten während des Zyklus von 1981 bis 1982 bis zur rekordverdächtig langen Expansion, die nach der letzten Weltwirtschaft-/Immobilienkrise 2008/09 begann und erst durch die COVID-19 Krise im Jahr 2020 unterbrochen wurde.

Analysiert man die oben angeführten Zyklen und deren zeitliche Abfolge lässt sich relativ schnell erkennen, dass die letzten gut 15 Jahre, in welcher eine „noch“ andauernde Hochkonjunktor in der Immobilienwirtschaft geherrscht hat, eine absolute Ausnahmeerscheinung in der Geschichte darstellt.

Die derzeitigen Entwicklungen im Immobilien- und Investmentbereich werden daher nicht ohne Grund mit einer gewissen „Unruhe“ wahrgenommen. Eine Kombination aus steigenden Zinsen, hohen Baupreisen, Lieferengpässen, gekürzten Förderungen sowie strengeren Richtlinien bei der Kreditvergabe und aktuell noch immer hohen Kaufpreisen verunsichern zunehmend ein Vielzahl der Marktteilnehmer. Dies gepaart mit steigenden Energie- und Lebenserhaltungskosten, welche sich für die überwiegende Mehrheit der Bevölkerung deutlich im Haushaltsbudget bemerkbar machen, führen gemäß aktueller Marktstudien bereits zu einem Nachfragerückgang am Immobilienmarkt. Eine Umfrage des Immobilienportals ImmoScout24 ergab, dass derzeit 36 Prozent weniger Kaufinteressenten nachfragen, jedoch zugleich die Anzahl der Immobilienangebote um 46 Prozent gestiegen ist. Ein steigendes Angebot bei einem zugleich abnehmenden Interesse stellte sich in der Vergangenheit als eine nur seltene von Erfolg gekrönte Kombination dar.

Einen gesonderten Blick sollte man in diesem Zusammenhang auch auf die aktuellen Entwicklungen an den Kapitalmärkten werfen. Die jüngsten Entscheidungen der Europäischen Zentralbank – EZB (erstmalig in der Geschichte der Notenbank beschloss der EZB-Rat eine Zinsanhebung um 0,75 Prozentpunkte) lässt den Leitzins, zu dem Geschäftsbanken frisches Geld bei der EZB leihen können, auf 1,25 Prozent steigen. Weitere Zinsanhebungen wurden seitens der EZB in Aussicht gestellt. Dies alles aufgrund des stets obersten Zieles der EZB, die Inflation auf einem stabilen Niveau von +/- 2 Prozent zu halten.

Doch was bedeutet dies für den Immobilienmarkt?

Die gestiegenen Zinsen wirken sich unmittelbar auf die Rendite aus und führen in weiterer Folge dazu, dass die Nachfrage (aufgrund der gestiegenen Attraktivität von „Alternativ-Investments“ wie etwa Anleihen oder ähnliche Finanzmarktprodukte) zurückgeht. Bei überteuerten Immobilien bzw. sich in vermeintlich schlechteren Lagen befindlichen Immobilien ist daher eine Preisanpassung nach unten nicht auszuschließen. Was vor wenigen Monaten noch gänzlich undenkbar war, scheint jetzt realistischer denn je zu sein. Historisch betrachtet zeigt sich der Immobilienmarkt jedoch immer etwas „träger“ als der Finanzmarkt, weshalb diese Entwicklungen vermutlich langsam erkennbar sein werden. Die in der Immobilienwirtschaft gänzlich unbekannten „Alarmglocken“ scheinen aktuell deutlich schneller und lauter hörbar zu sein als dies viele gedacht und wahrhaben wollten.

In diesem Zusammenhang möchte ich die nun folgenden Schlussfolgerungen und sich dadurch ergebende Handlungsempfehlungen dieses Beitrages mit einem Zitat von John F. Kennedy beginnen.

„Das Wort Krise setzt sich im Chinesischen aus 2 Schriftzeichen zusammen – das eine bedeutet Gefahr und das andere Gelegenheit.“

Wie uns die Vergangenheit gelehrt hat, besteht jeder Zyklus aus Hoch- und Tiefphasen bzw. ist unser Wirtschaftssystem auf diese Grundparameter aufgebaut. Wenn der Kuchen stets immer größer wird und jeder ohne Bedenken sein Stück davon abbekommt ist man versucht nur die positiven Dinge zu sehen, jedoch eine Vielzahl an Probleme, welche dadurch historisch gewachsen sind, auszublenden. Wir und damit meine ich vor allem die Menschen in Europa bzw. der Europäischen Union waren es gewohnt seit Ende des 2. Weltkrieges und des seither im Großteil von Europa bestehenden Friedens immer nur an „Höher, schneller, weiter“ zu denken. Dieses System hat auch zugegebenermaßen relativ gut funktioniert. Jedoch zumeist auf Kosten Dritter. Dies wird uns aktuell unmissverständlich am Beispiel des „Russland/Ukraine-Konfliktes“ und der unter anderem dadurch hervorgerufenen Energiekrise aufgezeigt.

Um auf das oben angeführte Zitat zurückzukommen sehen wir uns derzeit mit einer Vielzahl an Gefahren konfrontiert und werden diesen auch zum Teil bereits ausgesetzt. Aber genau dann ist es umso wichtiger andere Mittel und Wege sowie Gelegenheiten für sich persönlich aber auch für die gesamte Bevölkerung ausfindig zu machen, um hier entsprechend gegenzusteuern und etwas dazu beizutragen, den Zyklus wieder ins Positive umzukehren. Denn dies würde im Umkehrschluss bedeuten, dass Alternativen gefunden wurden und Maßnahmen der Veränderung beginnen zu greifen.

Eine dieser Alternativen stellt für mich eindeutig der Schritt in Richtung einer „Wiederbelebung der Regionalität“ dar. Bezogen auf den Immobilienmarkt bedeutet dies für mich, den Menschen dort leistbaren, klimaverträglichen, nachhaltigen und zeitgemäßen Wohn- und Lebensraum anzubieten, wo ihre Wurzeln liegen. Die Entwicklungen der letzten Jahrzehnte habe ihres dazu beigetragen, dass die zuvor erwähnten Faktoren – insbesondere in den ländlichen Regionen – oftmals vernachlässigt wurden und den Menschen die Möglichkeit genommen wurde, ihren Lebensmittelpunkt unabhängig vom Arbeitsplatz (welcher in den meisten Fällen aufgrund der stattgefundenen Urbanisierung in die Ballungsräume verlagert wurde) dort einzurichten wo sie ursprünglich herkommen und diesen lediglich aufgrund verabsäumter Bereitstellung notwendiger Rahmenbedingungen nicht wahrnehmen konnten oder wollten. Dazu ist es Notwendigkeit Regionalität neu zu denken, neu zu gestalten und letztendlich neu zu leben.

Gemäß unserem übergeordneten Grundsatz „ZUKUNFT GEMEINSAM GESTALTEN“ und der damit verbundenen Vision „GEMEINSAM NACHHALTIGEN LEBENSRAUM SCHAFFEN“ möchten wir als WIRAM diese zentrale Aufgabe, mit welchen die Immobilienwirtschaft mehr denn je konfrontiert ist, maßgeblich mitzugestalten und einen erheblichen Beitrag dazu leisten. In unruhigen, herausfordernden und mit diversen Unsicherheiten verbundenen Zeiten möchten wir als WIRAM als starker und verlässlicher Partner sowie verlängerter Arm unserer Auftraggeber mit Kompetenz und Know-How dafür sorgen, neue Wege zu beschreiten und die unserer Meinung nach umfangreichen und oftmals noch viel zu wenig ausgenutzten Potenziale der Regionalität zu erkennen, diese unkompliziert zu realisieren und bestmöglich auszuschöpfen.